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杭州一评估公司被指低估地价

来源: 民主与法制网   日期:2021-02-08 16:09:29  点击:9824 
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     近年来,房地产商陈松林一直在为自己开发的一块地产被“低价评估”讨说法。

  2009年,陈松林通过招拍挂方式,以1.63亿元购得一块土地并进行开发。后因债务纠纷,陈松林经营的公司被法院裁定破产,该地块包括房产被评估、拍卖。

  陈松林说,按照当年的价格,该地块每平方米至少在2万元以上,估值至少6亿元。但当地一评估公司给出的评估价仅为1.36亿元。

  陈松林说,一个月后,网上挂出了涉案资产的房子销售的信息,并以均价每平方米2.5到2.7万元不等的价格销售一空,总销售价接近8个亿。

  陈松林为此耿耿入怀,他认为“公司资产被人为低估了”。

  通过招拍挂买地开发

  2000年3月,陈松林在杭州市成立了浙江中意房地产开发有限公司(以下简称中意公司),公司坐落于杭州市余杭区。

  2009年9月,中意公司通过招拍挂(挂牌出让)形式,拍得了位于余杭区南苑街道新丰村商住地块。该地块总面积为1.121500公顷,土地用途系中低价位、中小套型普通商品住房用地,土地使用年限为70年,当年的成交价格为1.63亿元。2010年6月,中意公司付清了土地出让金。

  拍买这块地时,陈松林现金并不充裕,于是从浙江金桥担保有限公司(以下简称金桥担保公司)借了部分资金缴纳出让金,并将公司公章、财务章交金桥担保公司保管,支出、还款均通过金桥担保公司经手。

  随后,中意公司对该地块进行了开发建设。截至2014年,两栋14层的住宅楼已经封顶,一栋25层的住宅楼和15层的商业办公楼已经建至4层。总建筑面积为31402平方米,地下车位400余个。

  由于公司管理不善,中意公司在2014年已负债约2亿元左右。

  公司状况为何到这样一个境地?陈松林说:“因为有笔巨额债务不能认可,导致中意公司被出借人陆续起诉。”

  拆借资金导致公司破产

  陈松林说的这笔债务发生在2015年。这一年,余杭区钱塘小额贷款股份有限公司(简称钱塘小额贷公司)还有其他几家小额贷款公司将中意公司起诉到余杭区人民法院,申请将中意公司破产。余杭法院于2015年6月9日裁定受理了中意公司破产清算一案。

  余杭法院审理后认为,中意公司已资不抵债,裁定中意公司进行破产程序,并于2015年6月18日指定浙江金道律师事务所担任中意公司破产管理人。

  几经周折,中意公司进入破产程序。杭州永信资产评估有限公司(下称永信评估公司)接受管理人委托,对中意公司位于南苑街道新丰村商住地块(总面积为1.121500公顷)地块和地上地下建筑物进行评估,即“名仕苑”二期项目。

  陈松林事后说,当时,中意公司位于余杭区人民大道438号的“名仕苑”二期项目80%的工程已建设完成:已经封顶的两栋14层住宅楼,已经建至4层的商业办公楼以及地下车位400余个。中意公司完全可以不破产,应由中意公司继续开发项目,之后的销售款用于清偿债务。

  他指出,2016年据该项目仅百米之外的理想银泰城在网上挂出的销售价格已达每平方米2万元。如果按照这个价格进行销售,总资产约6亿元左右。该项目建设完毕,即可资金回笼清偿所有债务。

  杭州的“超低”地价

  2016年11月28日,永信评估公司出具了一份《评估报告》。该报告内容显示,被评估的资产是:名仕苑”二期的6号、7号、8号、9号在建楼房及其地下1、2层的400余个停车位,以及国有土地使用权、小型汽车3辆,材料、施工设备用具及办公设备等。总评估价为1.6亿元,清算价值为1.36亿元。评估基准日为2016年9月30日。

  2017年5月27日,中意公司破产管理人在淘宝网发布根据《评估报告》摘录的相关资产信息。同年6月28日,淘宝网发布《司法拍卖网络竞价成功确认书》,确认杭州美润房地产有限公司(下称“美润公司”)以3亿零30万元价格成交涉案资产。

  陈松林说,上述资产被拍卖前,他对《评估报告》并不知情,《评估报告》在拍卖前一直未让股东查看。

  陈松林告诉民主与法制社记者,该地块早在2009年通过招拍挂摘牌购买时,纯地价都已经超过1.6亿元,后来又经过几次的地价涨价,公司涉案资产远远高于评估价和起拍价,即使最后成交的3亿零30万元也低于其实际价值。

  陈松林说,该评估价格竟然低于中意公司于2009年9月从余杭区国土局受让上述土地时的价格1.63亿元,这令他无法接受。

  事后经他了解,涉案资产的房子在被拍卖后,美润公司在网上销售的价格均价都在每平方米2.4到2.8万元,最后总销售价接近8亿多元。

  记者在网上检索到,“美润公司”2018年在网上售卖的其中被拍卖的8号楼的价格为2.4万至2.5万元每平方米,9号楼的价格均为每平方米2.7万元以上。

  专家称破产清算造假将担责

  该地块被拍卖后,陈松林向多部门进行反映,但至今没有得到解决,而该楼盘早已销售一空。

  记者在所涉案的楼盘看到,被拍卖的“名仕苑”二期目前已经是一个成熟社区。该小区与余杭法院仅一条路之隔,该小区的房价现在依然保持在每平方米2.6万元左右。

  针对陈松林提出的质疑,记者联系永信评估公司,对方拒绝接受记者采访,并称“有事情找法院”。随后,记者联系余杭区法院,但截至发稿时仍未得任何回复。

  中意公司破产管理人在接受民主与法制社记者采访时说,陈松林反映的问题并不属实。此事当地公安已经处理,公安认为此事不存在问题。就评估结果而言,他不是专业人员,且市场具有一定的波动性。因此,评估并不存在问题。

  陈松林对破产管理人的说法并不认可。他认为,自2009年以来房价一直持续走高,截至2016年,同地块的房价已达每平方米2万元,而他开发的楼盘建筑面积为31402平方米,且有两栋为14层的住宅楼已经封顶,还有一栋为25层的住宅楼和15层的商业办公楼己建至4层,4栋楼的地下室主体结构已建好,如果按照2万元每平方米进行销售,此地最少也得销售6个多亿元。而此次的评估价竟然低于2009年时所买的裸地价,仅为1.6亿元。

  北京外国语大学法学院教授王文华针对上述问题指出,如果破产管理人和评估人提供虚假评估和虚假评估结果,应以提供虚假证明文件罪论处。即使他提交的评估的结果不是虚假证明,但如果存在重大失实,那么将适用刑法处理,但是出具证明文件重大失实罪必须满足造成严重后果的,比如有重大损失。

  王文华说,破产管理人如果没有按照法律规定勤勉尽职,忠实执行职务的,人民法院可以依法处以罚款;给债权人造成损失的,应依法应当承担民事责任;如果构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  破产管理人如果是个别违法,可能还涉及非法占有、诈骗的问题。如果不能证明非法占有的目的,至少在民事上有赔偿义务。

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