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从中国央行报告看房地产未来

来源: 西非在线  日期:2020-05-01 13:12:43  点击:8427 
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   章建民(中国主流媒体高级记者)

    中国人民银行最近发布报告,中国70%财富是房产,4成家庭拥有2套房,这个消息到底透露多少玄机?有人批评,中国经济目前问题都是房地产造成的;有人批评房地产是中国实业被边缘化的关键因素;有人甚至认为炒房是在破坏中国经济,是一种犯罪行为。

    对此,我的观点显一直认为中国房地产没有错,炒房的人没有错,房地产开发商没有错,那么,到底是谁之过呢?我觉得许多事情的对与错不能离开当时的历史条件,我们不能用今天眼光去看过去30年,也不能过去眼光去看30年今天,同样也不能用未来眼光去看过去30年。许多事物产生和发展必须用唯物主义的辩证法看待,房地产确实对中国经济发展直到了引擎作用,这个贡献功不可灭。

    中共中央政治局4月17日召开会议,分析国内外新冠肺炎疫情防控形势,研究部署抓紧抓实抓细常态化疫情防控工作;分析研究当前经济形势,部署当前经济工作。

    会议指出,要积极扩大有效投资,实施老旧小区改造。同时,会议再次重申“房住不炒”定位,明确要求“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位,促进房地产市场平稳健康发展。

    这是继去年7月30日政治局会议已重申“房住不炒”之后,中共中央政治局又一次重申“房住不炒”,业内分析认为,这表明,中央对未来稳定楼市再度定调,以后楼市长期调控的主基调也将是“房住不炒”。

    不言而喻,只因为房子重要,只因为房子赚钱快,所以,高层会如此重视房地产问题。

    其实房子不仅是全国经济和高层重要,对于普通民众更是极端重要,不仅仅是安居乐业,更在于房地产是民众财富的象征。近日,央行课题组在《中国金融》杂志发布《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》,透露诸多房地产关键信息。 

    调查显示,中国城镇居民家庭户均总资产317.9万元,家庭资产以实物资产为主,住房占比近七成,房贷是家庭负债的主要构成,占家庭总负债的75.9%。 

    这说明什么? 

    其一,中国城镇居民家庭户均总资产317.9万元,资产分布分化明显。 家庭资产平均为317.9万?这个数字超出了大多数人的认知。 

    实际上,这只是平均数,而平均数往往存在“被平均”的可能。毕竟,姚明和潘长江的平均身高超过1.9米,而大多数国人的身高仅为1.7米。 

    这背后,一方面存在着资产分布的失衡。根据报告,总资产最高20%家庭的总资产占比为63.0%,其中最高10%家庭的总资产占比为47.5%,而最低20%家庭仅占2.6%。
       另一方面,相比平均数,中位数更为切近实际。数据显示,城镇居民家庭总资产的中位数是163万元,比均值低148万。 这一数据仍然不算低,但实际上大多数都是房产。而房产的变现能力并不强,居民实际可支配财富并没有想象中那么多。 

    其二,中国城镇居民家庭财富与房子深度捆绑:房产占家庭实物财富的7成以上,远远超过发达国家。 数据显示, 中国城镇居民家庭的实物资产中,74.2%为住房资产,户均住房资产187.8万元。从家庭总资产来看,住房+商铺等房产合计占比接近7成。 与国际对比,在美国,房产在家庭总财富中的占比仅为3成多,金融资产接近7成,家庭财富结构大相径庭。

    这些数据再次说明,房产是中国绝大多数家庭主要的财富来源,也足以说明房子在中国国民财富中占据的重要地位,许多家庭财富都与房地产深度捆绑。 房产占比过高,意味着许多家庭难以忍受房价的剧烈变动。房价上涨则财富迅速增值,房价持续下跌则财产持续受损,因而有房一族成了房地产体系的最大拥趸之一。 其三,北京、上海、江苏家庭资产最高,新疆、吉林、甘肃最低。

    中国城镇居民资产,不仅在不同家庭之间存在明显差异,在不同省份同样存在较大悬殊。

     从区域来看,东部最高,东北最低。东部地区居民家庭户均总资产为461.0万元,分别高出中部、西部、东北地区197.5万元、253.4万元和296.0万元,东北地区仅为东部的三分之一。

    从省份来看,家庭资产最高的三个省份为北京、上海和江苏,最低的三个身份为新疆、吉林和甘肃。

    其中,最高的北京家庭资产,约为最低的新疆的7倍。

    其四,超过4成家庭拥有两套及以上房产,刚需家庭占比不到6成。 数据显示,中国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%,有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%,户均拥有住房1.5套。 住房拥有率96%,户均拥有住房1.5套,这组数据让许多人感到讶异。 

     其五,买房加杠杆是常态,房贷占家庭总负债比重高达7成以上。 数据显示,城镇居民家庭负债参与率高,为56.5%;家庭负债结构相对单一,负债来源以银行贷款为主,房贷是家庭负债的主要构成,占家庭总负债的75.9%。

    因此,此次政治局会议再度重申“房住不炒”具有重要的意义。此次会议明确,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,促进房地产市场平稳健康发展。尽管第一季度GDP等出现了比较大幅度的下降,但房地产市场依然坚持“房住不炒”,进一步说明既有房地产调控思路是不改变的。各类炒房需求依然要被管控。

     “三稳”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”“落实地方政府主体责任”等表述没有出现,这或许说明在“房住不炒”的大框架下,各地的房地产政策具有更大的发挥空间。

    “房住不炒”的定位不但不会有任何改变,而且也将成为中国房地产市场长期调控的主基调。

    但是如果M2超发速度依然没有改变,宽松货币政策依然没有改变,投资、消费、出口“三驾马车”中靠投资拉动GDP格局依然没有发生根本变化,房产作为金融工具属性依然没有改变,那么,房价在一线城市,甚至二三线城市依然会上涨,而且尽管调控升级,但上涨依然不可能改变,这就是不以人的意志为转移的经济规律,你不信也得信!所以,刚性需求和闲散资金者,买房依然是对抗货币贬值的最佳手段。

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